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福州楼盘分析:五四北鲁能公馆三期值得入手吗

时间:2021-09-13

  最近读者留言想让聊聊位于五四北的鲁能公馆三期,今天就来聊聊看这个五四北的纯商新盘。

  鲁能公馆三期:备案名(鲁能福苑),地处:晋安区南平东路与龙头路交叉口东北角。

  2020年10月28日,福州鲁能地产以19.7亿元竞得福州宗地2020-47号(原天宇电气厂地块),楼面价15582元/㎡,溢价率8.1%,出让面积:81.04亩,容积率:2.34,限高:80米。

  2015年12月21日,鲁能以32.3亿元竞得宗地2015-36号原天宇开关厂地块,楼面价14926元/㎡,溢价率134%。

  2016年2月24日,鲁能以5.21亿元竞得宗地2016-04号原大华制扣厂地块,楼面价14922元/㎡。

  分析:2020年鲁能拿下五四北的纯商地块,也成为项目即鲁能公馆1,2期之后有一副地块,地块前身天宇电气厂,鲁能地产前身控股又是国家电网,拿地也真凑巧。

  对比之前两幅地块,时隔4年多,楼面价依然在1.5W左右,对比一期须配建4万平方安置房,溢价率134%,结果几年后的纯商地块,溢价率仅8%,在楼市经历了一轮上涨之后,地价更有优势。

  对于地块而言,地形方正,面积也比较适中,加上无安商房等配建,整体的开发空间尚可,当然对比目前区域的售价,基本在2.7W-3W左右,对比楼面价的差价也较大,整体的利润空间不错。

  95平米:三房两厅两卫,位于中户,三开间朝南,市面主流布局,优势在于主卧搭配L型衣柜,同时搭配了宽阳台,劣势在于北面存在隐私问题,同时北面卧室较小。

  110平米:三房两厅两卫,位于中户,于95布局一致,差异在于面宽加大,不过110做中户,对比95的产品,虽然空间有一定拓宽,但是总价高了不少,对于客源吸引力存疑。

  125平米:四房两厅两卫,位于端头,三开间朝南,动静分离,客厅北侧设置厨房,做到一定的南北对流,主卧设置了衣帽间,劣势在于无独立入户玄关,走廊空间浪费不小。

  125平米:四房两厅两卫,位于端头,三开间朝南,横厅设计,客厅靠东侧采光,视野尚可,劣势在于动静不分离,同时125的主卧没有搭配衣帽间,功能略微简单,也存在没有独立玄关。

  145平米:四房两厅两卫,位于端头,与125户型布局一致,差异在于面宽加大,北侧书房变成了卧室,对于145的产品,目前市场不少都走大面宽,相比而言该布局也只能算中规中矩。

  项目位于五四北,距离地铁1号线公里,对比一期没有优势,出行帮助一般,南侧琴亭湖公园600米,休闲有一定帮助,距离三环不远,驾车进出市区有一定出行优势,周边开发程度对比泉头等外围也有较大优势,北侧有小广场,日常生活配套尚可,总体而言,生活配套尚可,可惜地铁缺失。

  分析:对于项目而言周边项目也不少,比较容易做对比的是项目自身的一二期,对比一期而言,地块规划类似,不过一期距离地铁秀山站较近,有较大的交通优势,不过去年也发生了安置房隔离的问题,加上项目的精装也是开发商建设,整体的品质相对一般。

  二期就在三期隔壁,区位差异不大,不过二期社区较小,周边的建发领第,主打大户型,不过有一定的景观优势。

  对于项目北侧的战坂区域,前两年的纯商,香山新时代和融信澜天,均价都在2.7W左右,虽然都是定位纯商,不过近期也出现了倒板问题,区域目前主推混合安商房,均价在2.1W左右。

  对比而言,虽然目前周边的实际售价有一定波动,不过备案价相对比较清晰,预计会在2.7W左右,对于项目而言,如果以2.7W的价格上市,对比周边的次新房,也没有太大溢价。

  对于项目的大户型而言,主要疑虑在于隔壁的绿城海棠映月可能单价与该盘接近,优势也领先该盘,会产生一定的客源抗性。

  对于项目的户型分布,最小95,不过也仅分布在1,2号楼,虽然项目门槛不高,但是考虑到110以上的户型占比不少,对于大部分客源的购买力要求在300W以上,目前五四北热度比较一般,非刚需的门槛,后续的去化难度并不低。

  项目位于五四北,优势在于纯商定位,周边生活配套尚可,距离市区较近,目前周边刚需产品的纯商竞品不多,劣势在于购房门槛不低,距离地铁较远,板块热度一般。

  对于有意向的购房者,建议多比对,如果意向大户型,可以对目前板块的两个纯商盘做比较,如果是意向刚需户型,可以多比对二手市场情况。

  在比对楼盘周边价格的时候,发现目前周边的次新房挂牌价并不低,基本都在3W左右,当然其中不少都是次新房,受到了当初购房成本较高的影响,最终实际成交价建议多评估。

  假如三期2.7W上市,对比隔壁二期二手挂牌2.7W,是三期2.7W偏低,还是隔壁二期2.7W过高?

  鲁能公馆一期在2017年开盘(3月首开2.65W,12月加推2.8W),如今挂牌3W,近4年涨幅10%,当初抢房的购房者,赚了还是亏了?返回搜狐,查看更多



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